REB 한국부동산원

• 투자수익률 : 당해 분기간 투하된 자본에 대한 전체수익률로서 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것
• 소득수익률 : 당해 분기간 발생한 순영업소득을 기초 자산가치(당해 분기초)로 나눈 것으로 지역별 소득수익률은 지역 내 빌딩의 소득수익률을 구한 후 연면적을 가중치로 사용하여 산출
• 자본수익률 : 당해 분기간 부동산 자산가치의 증감으로 인한 수익률로 토지가격의 증감과 건물가격의 증감을 고려하여 기초 자산가치(당해 분기초)로 나눈 것으로 지역별 자본수익률은 지역 내 빌딩의 자본수익률을 구한 후 연면적을 가중치로 사용하여 산출

• 임대계약이 체결되지 않았거나 자가, 분양 등의 방법으로도 이용되지 않는 오피스/상가빌딩의 빈 공간을 의미하는 것으로 공실률은 해당지역 공실면적의 합을 지역의 총 연면적으로 나누어 산출

  ※ 조사모집단이 연면적 50% 이상 임대되고 있는 건축물로서, 표본선택 편의

• 임차인이 일정공간을 점유하기 위해 지불하는 총 비용의 추정을 목적으로 하며, 시장임대료^*를 이용하여 산정

  * 시장임대료 : 임차인과 임대인이 실제 계약한 금액이 아닌 해당 시점에서의 거래가능가격)

• 오피스는 주로 1, 2층이 로비 또는 상가 시설로 이용되는 경우가 빈번하기 때문에 업무시설 만의 임대료를 반영하기 위하여 3층부터 최고층까지의 평균 임대료를 산정하는 반면,
• 상가는 주로 1층이 가장 효율적으로 이용되고 있기 때문에 1층 기준 임대료를 산정하고 있음

• 임차인이 지불하는 보증금과 월세액을 전환율을 이용하여 완전월세액으로 환산한 후,임대가능면적의 총합으로 나누어 단위면적(㎡)당 수준을 산출
• 임차인이 납부하는 관리비 등의 수입은 포함하지 않은 금액임

대상부동산에서 발생하는 유효조소득(임대수입, 기타수입)에서 제반 경비를 공제한 순소득

• 순영업소득= 유효조소득 - 운영경비 = (임대수입 + 기타수입) - 운영경비
• 임대수입 = 총 월세수입 + 총 보증금 운영수입^* + 총 실비^** + 총 관리비

  * 보증금 운용이율은 통상 CD 금리(91일물)를 적용함

  ** 임차인이 임대인에게 납부하지 않고 직접 처리하는 실비는 포함하지 않음

• 기타수입 : 주차수입, 회의실 임대수입, 자판기 관련수입, 광고판 및 송신탑 임대수입, 창고임대수입, 기타 등으로 구성됨
• 운영경비 : 청소비용, 시설유지비용, 수도광열비용, 주차관리비용, 제세공과금, 보안경비, 조경관리비용, 임대관련비용, 일반관리비용 등으로 구성됨

물가지수

2020년 4/4분기

• 개념 : 임차인이 일정공간을 점유하기 위해 지불하는 총 비용의 두 시점 간의 변화 추정을 위해 기준시점 대비 표본건물 기준층의 시장임대료^*를 이용하여 산정

  * 시장임대료 : 임차인과 임대인이 실제 계약한 금액이 아닌 해당 시점에서의 거래가능가격

• 산출방법
  • 표본건물 기준층^*의 임대료총액을 듀토지수^**로 산정

    * 1) 오피스기준층 : (최고층 + 3층) / 2 (소수점일때는 올림)
       2) 상가 기준층 : 1층(1층이 불가할 경우 2층)

    ** 듀토지수 : 두 시점별 산술평균가격의 비율로 이는 두 시점별 총 가격의 비율과 같고, 두 시점 간 가격비율의 가중산술평균이기도 함. 이때, 가중치는 총가치 대비 해당 재화의 가치비율

• 하위지역(상권) 지수 산식
  
• 상위지역(시도) 지수
  (각 상권별 모집단의 연면적 총합을 가중치로 적용하여 산정)